전세 사기 막기 위한 확정일자 제대로 알기

전세 사기가 연일 뉴스에 등장할 정도로 세입자의 전세금 보호가 더욱 중요해진 것 같아요. 그래서 소중한 전세금을 법적으로 지킬 수 있는 제도에 대해서 알아볼께요😎 

확정일자란 무엇인가요?

• 확정일자란 주택 임대차 계약서에 관하여 '그 문서가 특정한 날짜에 존재했다'는 사실을 법적으로 증명해 주는 표시를 말합니다.
• 전세계약서를 작성한 날짜가 단순히 양 당사자 간의 약속에 그치지 않고, 제3자인 공공기관(법원, 행정기관)이 그 날짜와 문서의 존재를 공인해 주는 것이라 할 수 있습니다.
• 확정일자는 단순한 날짜 표시가 아닙니다.
• 이 절차를 통해 세입자는 임대차 계약상 권리를 보호받을 수 있으며, 특히 임대인이 파산하거나 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때, 우선변제권을 주장할 수 있는 핵심 수단이 됩니다.

확정일자와 전입신고, 무엇이 다를까요?

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• 많은 분들이 혼동하시는 부분이 바로 확정일자와 전입신고입니다.
• 이 둘은 별개이면서도, 임차인(세입자)의 권리를 완벽히 보호하기 위해서는 둘 다 반드시 해야 합니다.
• 전입신고 : 주민등록상 주소지를 해당 주택으로 옮기는 절차입니다. 세입자가 실제로 해당 주택에 거주하고 있다는 것을 입증합니다.
• 확정일자 : 임대차 계약서에 '이 날짜에 계약이 존재했다'는 사실을 법적으로 인정받는 절차입니다.
• ✅ 전입신고를 통해 대항력을 갖추고, 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하는 것이 기본입니다.
• 이 두 가지 절차를 모두 마쳐야 전세금에 대해 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

전세 확정일자 받는 법

• 임대차 계약서 준비
• 임대차 계약서는 반드시 '원본'을 준비해야 하며, 계약서에는 임대인과 임차인의 서명 또는 도장이 찍혀 있어야 합니다.
• 주민센터 방문 또는 인터넷 신청
• 가까운 동주민센터, 구청, 또는 시청을 방문하거나, 온라인으로는 정부24 사이트를 통해 신청할 수 있습니다.
• 확정일자 부여
• 접수 후, 담당 공무원이 계약서에 '확정일자'를 찍어줍니다.
• 이 날짜가 바로 법적으로 인정받는 '확정일자'가 됩니다.
• 보관 및 관리
• 확정일자가 찍힌 계약서는 반드시 안전하게 보관해야 합니다.
• 추후 경매나 소송 과정에서 중요한 증거가 됩니다.
• 여기서 가장 중요한 포인트는, 전입신고를 먼저 하고, 그 다음에 확정일자를 신청해야 한다는 점입니다.
• 순서가 뒤바뀌면 대항력에 문제가 생길 수 있습니다.

우선변제권이란

• 우선변제권이란, 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 우선하여 세입자가 전세금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
• 우선변제권을 얻기 위한 요건은 다음 두 가지입니다.
• 전입신고 완료 (대항력 확보)
• 확정일자 부여 (우선변제권 확보)
• 이 두 가지를 갖춘 세입자는, 주택이 경매에 넘어가더라도 전세보증금을 일반 채권자들보다 먼저 받을 수 있습니다.
• 따라서, 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않는 것은 매우 위험합니다.
• 반드시 둘 다 완료해야 완전한 법적 보호를 받게 됩니다.

확정일자 신청하는 방법

• 정부24(www.gov.kr) 접속
• 메인 화면에서 [주택임대차 계약 확정일자 신청] 서비스를 찾습니다.
• 본인 인증
• 공동인증서(구 공인인증서), 간편 인증(카카오, PASS) 등을 통해 본인 인증을 진행합니다.
• 임대차 계약서 첨부
• 임대차 계약서를 스캔하거나 사진 촬영 후 파일로 첨부합니다.
• 신청서 작성
• 계약 기간, 보증금, 월세 등의 정보를 입력합니다.
• 신청 완료
• 신청이 완료되면 관할 주민센터에서 심사를 진행하고, 확정일자가 부여됩니다.
• 확정일자 확인
• 처리 완료 후, 정부24에서 확정일자 부여 결과를 확인할 수 있습니다.
• 👍 장점은 언제 어디서나 신청할 수 있으며, 대부분 하루 이내에 확정일자가 부여된다는 점입니다.
• ✨ 단, 전입신고가 반드시 먼저 되어 있어야 온라인 확정일자 신청이 가능합니다.
• 지역별 확정일자 부여 시간 및 주의사항 지역에 따라 확정일자 부여 속도에는 약간의 차이가 있을 수 있습니다.
• 일반적으로는 서울, 수도권 지역은 신청 후 당일 또는 익일 부여가 가능합니다.
• 지방 소도시는 경우에 따라 1~2일 정도 추가 시간이 걸릴 수 있습니다.

확정일자 부여 시 주의사항

• 계약서에 반드시 계약일, 보증금, 주소, 임대인과 임차인 서명(또는 도장) 이 명확히 있어야 합니다.
• 전입신고가 완료되지 않은 상태에서는 확정일자가 무효가 될 수 있습니다.
• 확정일자 부여 이후에도 계약 내용을 변경(예: 보증금 변경)하면 다시 확정일자 부여를 받아야 합니다.
• 확정일자가 없다면 발생할 수 있는 위험 주택이 경매에 넘어가면, 세입자는 보증금을 거의 받지 못할 수 있습니다.
• 법원에서 임차권을 주장하려 해도, 서류상의 보호를 받을 수 없습니다.
• 보증금 반환 소송에서 패소할 가능성이 높아집니다.
• 따라서, 전세 계약을 체결하는 모든 세입자는 반드시 확정일자를 신청해야 합니다.

주택임대차보호법

• 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 마련된 대표적인 법률입니다.
• 대항력 : 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자의 권리를 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권 : 집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있습니다.
• 특히 2021년 주택임대차보호법 개정 이후, 임차권등기명령 제도 강화, 보증금 보호 강화 등의 제도가 추가되어 세입자의 법적 지위가 더욱 강화되었습니다.
• ✅ 지역에 따라 공휴일, 휴무일, 인력 부족 등의 이유로 다소 지연될 수 있으므로 전세계약 직후 바로 신청하는 것이 안전합니다.

확정일자 관련 주의 사항

• 확정일자는 세금과도 관련이 있습니다.
• 특히 전세계약을 신고하는 과정에서 임대인의 소득이 노출되기 때문에, 다음과 같은 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
• 임대소득세 : 집주인은 연간 임대료 수입이 600만원을 초과하면 임대소득세를 신고하고 납부해야 합니다.
• 재산세, 종합부동산세 : 주택 보유 수에 따라 부과되는 세금에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 그러나 세입자는 확정일자 신청으로 인해 세금을 추가 부담하는 일은 없습니다. 오히려 법적 보호를 강화하는 효과만 얻을 수 있으므로 적극적으로 신청하는 것이 좋습니다.
• 확정일자 없이 계약했을 때의 문제점 전세 또는 월세 계약을 체결한 후에도, 전입신고만 하고 확정일자를 생략하는 경우 아래와 같은 심각한 피해가 발생할 수 있습니다.
• 1. 우선변제권 상실
• 확정일자는 단순한 '날짜 표기'가 아닙니다.
• 경매 시 전세금 보호를 받을 수 있는 우선변제권 확보의 핵심 요건입니다.
• 확정일자가 없으면, 다른 채권자보다 뒤순위로 밀려납니다.
• 집주인이 파산하거나, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액 손실 가능성도 있습니다.
• 특히 근저당권이 선순위로 설정되어 있을 경우, 보증금을 거의 받지 못할 위험이 존재합니다.
• 2. 법적 분쟁 시 불리
• 임차권을 주장해야 할 상황에서, 확정일자가 없으면 세입자의 법적 지위가 매우 약해집니다.
• 집주인이 계약서 존재를 부정하거나, 이중 계약을 주장할 경우, 확정일자 없이 체결된 계약은 입증력 부족으로 분쟁에서 패소할 수 있습니다.
• 3. 전입신고만으로는 완전한 보호 불가 일부 세입자분들은 전입신고만 하면 보호받는다고 생각하시지만, 이는 오해입니다.
• 전입신고는 '대항력'만 생길 뿐, 경매 상황에서는 확정일자가 있어야만 우선변제권이 인정됩니다.
• 즉, 전입신고만 하고 확정일자를 빼먹는다면 절반만 보호받는 셈입니다.
• 전입신고 및 확정일자 외에 추가로 해야 할 일 확정일자와 전입신고만으로도 어느 정도 보호는 받을 수 있지만, 최근 복잡해지는 부동산 시장 환경 속에서 추가적으로 해야 할 일들도 존재합니다.

계약시 알아야할 꿀팁

• 1. 임대차계약서 원본 및 사본 관리
• 계약서 원본은 세입자와 집주인이 각 1부씩 보관 스캔하여 PDF 또는 사진 파일로 클라우드에 보관하면 분실 대비 가능
• 계약서 훼손, 분실 시 추후 권리 주장 어려움
• 2. 전세계약 보증보험 가입
• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 가입 가능
• 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 기관이 보증금 먼저 돌려주고, 집주인에게 구상권 행사 특히, 다주택자 집주인일 경우 필수적으로 고려해야 하는 안전장치

• 3. 등기부등본 확인
• 계약 전과 계약 직후 모두 확인 필수 선순위 저당권, 가압류, 근저당 등이 존재하면 해당 권리자보다 후순위로 밀릴 수 있음
• 확정일자보다 선순위 근저당이 있다면 보증금 상당액 날릴 위험 있음
• 4. 집주인의 세금 체납 여부 조회
• 지방세 체납 사실은 지방자치단체 세무과에서 확인 가능
• 체납이 많으면 추후 압류나 경매 위험이 높음
• 5. 주택임대차신고제 확인
• 2021년 6월부터 시행된 의무제도 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시, 계약일로부터 30일 이내 신고 필수
• 확정일자를 부여받으면서 자동 신고되는 경우도 있지만, 직접 확인 필수 추가 보안 조치
• ✔ 계약 시 특약 작성
• 보증금 반환기한, 지연 시 이자율, 중도 해지 시 위약금 등을 특약에 명시 문구가 불명확할 경우 분쟁 시 해석에 불리하므로, 변호사 또는 전문가와 검토 권장
• ✔ 보증금 입금 내역 증빙
• 반드시 세입자 명의 통장에서 이체 현금 거래나 대리 입금은 나중에 보증금 입증 곤란

확정일자 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

• Q1. 확정일자만 받으면 전세금은 무조건 보호되나요?
• 아닙니다. 확정일자만으로는 충분하지 않습니다.
• 전입신고와 확정일자를 모두 갖추어야 주택이 경매로 넘어갔을 때 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
• 또한, 주택 가격이 하락하거나 선순위 근저당권 설정액이 많으면, 전세금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.
• Q2. 전입신고 없이 확정일자만 받으면 어떻게 되나요?
• 이 경우 대항력이 생기지 않아, 제3자(예: 새로운 집주인)에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
• 결국 경매 시 다른 채권자들과 순위에서 밀려 손해를 볼 수 있습니다.
• 따라서 반드시 전입신고와 확정일자 둘 다 갖추어야 합니다.
• Q3. 확정일자는 언제 받아야 하나요?
• 전세계약을 체결한 즉시 받는 것이 가장 안전합니다.
• 늦게 받으면, 확정일자 부여일 기준으로 우선순위가 밀릴 수 있어 위험합니다.
• Q4. 확정일자를 받으면 집주인이 알게 되나요?
• 확정일자 신청은 세입자가 단독으로 할 수 있으며, 별도로 집주인에게 통보되지 않습니다.
• 다만, 주택임대차신고제에 의해 임대차 계약 내용은 일정 기간 후 집주인에게 통지될 수 있습니다.
• Q5. 확정일자는 갱신할 때마다 다시 받아야 하나요?
• 네, 그렇습니다.
• 전세계약을 갱신하거나 조건이 바뀌는 경우(보증금 변경, 계약기간 연장 등)에는 반드시 새로운 확정일자를 받아야 합니다.
• Q6. 월세 계약도 확정일자가 필요할까요?
• 월세 계약도 필요합니다.
• 보증금이 설정되어 있다면, 월세 계약자도 전입신고와 확정일자를 통해 권리를 보호받을 수 있습니다.

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