전세 보증금 지키는 법! 전세권 설정 비용과 해지 방법

이번에 전세 계약 맺을 때보니 '전세권 설정'을 얘기하는데, 개념이 너무 생소해서 후다닥 와서 전세권 설정에 대해서 알아봤어요. 

나의 소중한 보증금을 지키는 중요한 수단인 전세권을 이해하는 것은 임차인 뿐만 아니라 임대인에게도 중요한 부분입니다! 

그래서 부동산 전세 계약을 준비하시는 분들이라면 이번 포스팅을 주의 깊게 읽어보세요😎 오늘은 전세권이란 무엇인가부터 법적 효력, 설정 방법, 해지 방법에 대해서 알려드릴께요⭐

전세권의 정의

• 전세 계약보다 한 단계 더 강한 권리 ‘전세권(傳貰權)’은 민법에서 명시한 용익물권 중 하나로, 일정한 부동산을 사용하고 그 대가로 보증금을 지급하며, 계약 기간 동안 해당 부동산을 이용할 수 있는 법적 권리입니다.
• 여기서 중요한 점은, 일반 전세 계약이 단순한 임대차 계약인 반면, 전세권은 등기를 통해 ‘물권’으로 인정되는 법적 권리라는 점입니다.
• 즉, 전세 계약이 말 그대로 '계약'이라면, 전세권은 등기를 통해 법원이 인정한 ‘권리’인 셈입니다.

일반 전세 계약과 전세권의 차이

구분	일반 전세 계약	전세권 설정
등기 여부	X	O
법적 성격	채권	물권
보호 범위	전입신고+확정일자 필요	등기만 해도 보호 가능
제3자에 대한 대항력	전입신고+확정일자 있어야 가능	등기만 하면 가능
담보 가치	낮음	높음

전세권 설정의 법적 의미

• 민법 제303조에 따르면, 전세권자는 설정된 부동산을 직접 사용, 수익할 수 있으며, 계약 종료 후에는 보증금을 반환받을 권리가 있습니다.
• 또한 전세권은 물권이므로 제3자에게도 대항할 수 있는 강력한 효력을 가집니다.
• 즉, 전세권 등기가 완료되면 이후 집주인이 바뀌더라도, 세입자(전세권자)는 계약 기간 동안 해당 부동산을 계속 사용할 수 있고, 계약 만료 시에는 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 보장됩니다.

전세권이 꼭 필요한 이유

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• 전세권 등기가 되어 있으면, 새로운 소유주가 나타나더라도 세입자는 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다.
• 일반 전세 계약은 민사 소송을 통해 보증금을 받아내야 하지만, 전세권자는 집을 경매로 넘겨 보증금을 우선 회수할 수 있습니다.
• 전세권 설정만으로도 제3자에 대한 대항력이 생기므로, 임대인의 채무 불이행 등에도 대응할 수 있습니다.
• ⭐이런 분들께 전세권 설정을 추천합니다
• 고액의 전세금으로 계약하는 경우
• 건물이 경매나 압류 등 위험에 노출되어 있는 경우 → 등기부등본 확인 시 근저당 설정이 많다면 전세권 등기가 필수입니다.
• 임대인이 신뢰가 가지 않거나 다주택자인 경우

전세권 설정 방법

• 전세권 설정은 단순히 계약서에 전세권이라고 기재한다고 해서 성립되는 것이 아닙니다.
• 법적으로 인정받기 위해서는 반드시 ‘등기’가 필요하며, 다음과 같은 절차를 따릅니다.
• ① 임대인과 전세권 설정에 대한 사전 합의
• 전세권은 임대인의 동의 없이는 설정할 수 없는 권리입니다.
• 따라서 계약 전에 임대인과 전세권 설정에 대해 협의하고, 전세 계약서에 이를 명확히 기재해야 합니다.
• ✅ 예시 문구 : "본 계약은 전세권 설정을 조건으로 하며, 계약 체결 후 지체 없이 전세권 설정등기를 진행한다."
• ② 전세 계약 체결
• 전세권 설정은 ‘전세 계약’을 전제로 하기 때문에, 일반 전세 계약서 작성이 선행됩니다.
• 이때 계약서에 보증금, 계약 기간, 목적물 주소, 전세권 설정 조건 등이 반드시 명시되어야 합니다.
• ③ 전세권 등기 신청
• 전세 계약이 체결되면 등기소(또는 인터넷 등기소)에 전세권 등기를 신청해야 합니다.
• 등기신청은 세입자(전세권자)가 주체가 되어 진행하며, 임대인의 인감 날인이 필요합니다.

전세권 셀프 등기 방법 

• 💼 등기소 방문 또는 온라인 신청
• 가까운 지방법원 등기소를 방문해 신청 가능
• 정부24 또는 인터넷등기소를 통해 비대면 신청도 가능
• 📄 필요한 서류
• 전세권 설정 등기신청서
• 전세 계약서 원본 및 사본
• 부동산 등기사항전부증명서
• 임대인의 인감증명서 및 인감 날인된 동의서
• 신청인의 신분증
• 등록면허세 영수필 확인서
• 인지세 납부 증명서
• 위임장(대리인 진행 시)
• 등기 신청은 법무사에게 맡길 수도 있으며, 법무사 수수료는 별도로 발생합니다.
• 다만 셀프 등기를 선택하신다면 비용을 절감할 수 있는 장점이 있습니다.

전세권 설정 시 꼭 알아야 할 유의사항

• ✅ 확정일자와의 차이점
• 많은 분들이 전입신고와 확정일자만으로도 보호받을 수 있다고 생각하시지만, 이는 ‘채권자 우선순위’에서 뒤처질 수 있습니다. 전세권은 물권으로 등기되는 순간부터 우선순위를 인정받기 때문에, 확실한 보장을 원하는 경우엔 반드시 등기까지 진행하셔야 합니다.
• ✅ 계약서 작성 시 ‘전세권 설정 조건’ 명시 구두로만 전세권 설정을 약속받고 계약을 진행할 경우, 임대인이 나중에 동의하지 않는다면 등기가 불가능해집니다. 따라서 계약서에 반드시 ‘전세권 설정’ 조항을 명시하시기 바랍니다.
• ✅ 집주인이 반대할 수 있는 경우
• 임대인이 전세권 설정에 대해 부정적인 입장을 취할 수도 있습니다. 특히 기존에 근저당이 설정되어 있거나, 추후 매매를 고려 중인 경우라면 더욱 그렇습니다. 이럴 경우에는 신중하게 다른 매물을 검토하거나, 임대인의 동의를 끌어낼 수 있는 협상이 필요합니다.

전세권 설정이 어려운 경우

• 공공임대주택 → 공공기관 소유의 경우 전세권 설정이 불가하거나 제한될 수 있습니다.
• 다세대주택 중 공유지분 → 소유권이 명확하지 않은 경우, 전세권 설정이 불가능한 사례도 존재합니다.
• 임대인이 대출을 많이 받은 집 → 선순위 근저당이 많은 경우, 전세권 설정 자체가 임대인에게 부담이 되어 동의를 거부하는 경우도 있습니다.

전세권 설정 해지

• 전세권 설정만큼 중요한 게 바로 전세권 해지입니다.
• 전세 기간이 끝나고 보증금을 반환받았다면, 전세권도 법적으로 말소시켜야 임대인의 소유권이 깔끔히 회복되고, 향후 매매나 재임대에도 문제가 발생하지 않습니다.
• 전세 계약이 끝나고 보증금을 돌려받았다 해도, 전세권 등기가 남아 있다면 법적으로 아직 전세권이 유효한 상태로 간주됩니다. ✅ 즉, 임대인이 해당 부동산을 팔 수 없음
• 새로운 세입자를 받기 어려움
• 소유권 이전 등기 제한
• ✨ 전세 계약의 종료와 전세권의 해지는 별개의 절차라는 점을 꼭 기억하세요.

전세권 해지 시기 

• 전세권 해지는 보증금을 전액 돌려받은 직후가 가장 이상적인 시점입니다.
• 보증금을 돌려받기 전에 해지를 진행하면, 세입자 입장에서는 보증금 회수의 법적 보호 장치가 사라지게 되기 때문입니다.
• 따라서 순서는 다음과 같이 진행하시는 것이 안전합니다.
• 보증금 전액 수령
• 해지동의서 작성 및 서류 준비
• 전세권 말소 등기 신청

전세권 해지에 필요한 서류

• 전세권 말소 등기 신청 시 필요한 대표 서류는 다음과 같습니다.
• 등기신청서
• 전세권 말소 등기 원인 증명서류 (보통 해지합의서)
• 부동산 등기부등본
• 임대인 및 임차인 신분증 사본
• 인감증명서 (특히 임대인 측)
• 인감도장 날인된 해지 동의서 (양측 합의 서류)

전세권 해지 후 확인해야 할 것

• 전세권 해지가 완료되면, 반드시 아래 항목을 점검하세요.
• 등기부등본 상 말소 여부 확인
• 해지 서류 사본 보관

전세권 해지 비용

• 전세권 해지에는 아래와 같은 비용이 발생할 수 있습니다.
• 항목 예상 금액
• 등록면허세 없음 (말소 등기는 면허세 면제)
• 등기신청 수수료 약 2,000원~5,000원
• 법무사 수수료 (대행 시) 약 5만 원~15만 원
• 기타 부대비용 서류 발급비 등 1~2만 원 내외
• ✅ 셀프 말소 시 총 비용은 약 2~3만 원 정도 
• ✅ 법무사 대행 시에는 7~15만 원 정도 (지역에 따라 다를 수 있습니다.)

비용 상세 항목

등록면허세

😮 지역마다 차이 나는 세금입니다. 이는 지방세로, 보통 아래와 같은 공식으로 계산됩니다.

• 등록면허세 = 전세보증금 x 0.2% (0.002)
• 예를 들어 전세보증금이 1억 원이라면, → 1억 × 0.002 = 20만 원
• 이외에도 교육세(등록면허세의 20%), 지방교육세 등이 부과되어 실제로는 20만 원보다 조금 더 나오게 됩니다.
• 총합은 대략 보증금의 0.24% 정도로 생각하시면 됩니다.
• 📌 서울, 인천, 부산 등 광역시와 비광역시(일반 시/군)에 따라 세율이 소폭 달라질 수 있으며, 등기소 관할지 기준으로 적용됩니다.

인지세 

• 전자문서도 과세 대상입니다.
• 인지세는 국가에 납부하는 세금으로, 전세권 설정 계약서 작성 시에도 과세 대상이 됩니다.
• 다만, 계약서상 전세보증금 규모에 따라 금액이 정해지는 정액세입니다.
• 보증금 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 → 7만 원
• 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 → 15만 원
• 보통은 세입자와 임대인이 반반 부담하는 경우가 많지만, 전세권 등기를 위한 인지세는 세입자(전세권자)가 부담하는 경우가 대부분입니다.

법무사 수수료 

• 전세권 등기를 셀프로 진행할 수도 있지만, 등기신청서 작성, 관할 등기소 대응, 세금 계산 등의 절차가 번거롭기 때문에 많은 분들이 법무사에게 대행을 의뢰합니다.
• ✅ 법무사 수수료 평균
• 수도권 기준 15만 원 ~ 30만 원
• 😮 보증금 규모나 지역에 따라 차이 있어요.
• 복잡한 서류 절차를 대신 처리해주고, 등기까지 완료해주기 때문에 시간과 실수를 줄일 수 있는 장점이 있지만, 그만큼 비용은 추가로 발생합니다.

기타 발생 가능한 부대 비용

• 전세권 설정과 관련해서는 다음과 같은 추가 비용이 생길 수 있습니다.
• 등기사항전부증명서 발급비 (2,000원)
• 인감증명서 발급 수수료 (1,000~2,000원)
• 주민등록등본, 신분증 사본 등 발급비 등기 우편료 (비대면 신청 시)
• 전체적으로 봤을 때, 셀프 전세권 등기 시 약 25만 원 내외, 법무사 대행 시에는 약 40만 원 이상이 소요된다고 보시면 됩니다.

전세권 설정 비용 아끼는 방법

• ✅ 셀프 등기 도전!
• 정부24 또는 인터넷등기소를 통해 직접 신청할 수 있습니다. 
• ✅ 공인중개사 사무실과 협의
• 중개인이 등기 절차까지 도와주는 경우, 법무사 대행보다 더 저렴하게 처리할 수 있는 경우도 있습니다.
• 😮 계약 전 이를 미리 협의하는 것이 좋습니다.
• ✅ 계약서에 전세권 설정 명시 필수
• 계약서에 명확히 기재하지 않으면, 임대인이 등기 동의를 거부하는 상황이 생길 수 있습니다.

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