공공청약 자격 조건과 당첨 전략 총정리(+가점 낮아도 청약 당첨되는 법)

올해 청약 도전을 준비하면서 공공 청약에 대해 알쏭달쏭 하던 것들만 모아서 정리해보았습니다! 청약 시리즈 1탄으로 오늘은 공공 청약에 대해서 알아볼께요. 공공 청약은 시세 대비 저렴한 가격으로 분양한다는 점에서 큰 장점을 가지고 있습니다. 그만큼 경쟁률도 매우 치열한데, 전략적으로 접근하지 않는다면 내 것이 될 수 없겠죠ㅠㅠ 그래서 오늘은 공공 청약 당첨 확률 높이는 방법에 대해서 알아볼께요!

1. 공공청약이란?

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• 공공청약이란, 정부 또는 공공기관(한국토지주택공사(LH), 지방자치단체 등)이 시행하는 주택공급 방식으로, 일정한 자격요건을 갖춘 국민에게 시세보다 저렴하게 공급하는 주택을 말합니다.
• 무주택자나 주거 취약계층을 위한 주거안정정책의 일환으로 시행되며, 일반 민간분양과는 달리 소득·자산 기준, 무주택 기간, 청약가점 등을 기준으로 당첨자를 선발합니다.
• ✅ 공공청약은 크게 아래의 형태로 구분할 수 있습니다.
• 공공분양주택
• 공공임대주택(영구임대, 국민임대 등)
• 신혼희망타운
• 행복주택 등
• 😮 공공청약은 시세보다 저렴한 공급 주택으로 무주택자가 지원할 수 있는 청약이란 것 잊지마세요! 

2. 공공청약 자격조건

• 공공청약은 누구나 신청할 수 있는 것이 아니라, 몇 가지 기본 자격 요건을 갖춰야 합니다. 아래는 주요 기준입니다.
• ① 무주택 세대주
• 본인 및 세대 구성원 전원이 무주택자여야 하며, 세대주이거나 세대원이지만 일정 조건을 충족하는 경우 신청 가능
• ② 소득 및 자산 기준
• 도시근로자 월평균 소득 100~150% 이하 (가구 구성에 따라 다름)
• 부동산·자동차 등 자산 기준 있음 (예: 자동차 3천만 원 이하, 부동산 2억 1천만 원 이하)
• ③ 청약통장 가입 기간
• 최소 6개월~24개월 이상 유지 납입 횟수 조건 충족 필요 (지역 및 유형에 따라 달라짐)
• ④ 거주지 요건
• 해당 지역의 우선공급 대상이 되려면 해당 시·도에 일정 기간 이상 거주해야 함

3. 공공청약 절차

• 공공청약은 아래와 같은 절차로 진행됩니다.
• 입주자 모집공고 확인 (LH, SH, 지자체 홈페이지 등)
• 청약통장 조건 확인
• 청약 신청 (인터넷 또는 모바일)
• 당첨자 발표
• 자격서류 제출
• 계약 체결
• 각 단계에서 필요한 준비사항을 충분히 갖춰야 하며, 특히 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 읽는 것이 핵심입니다.

4. 청약가점제 vs 추첨제

• 공공분양은 청약가점제를 통해 당첨자를 선정하는 것이 일반적입니다.
• 단, 일부 물량은 추첨제로 공급되기도 합니다.
• ✅ 청약가점제 항목
• 무주택 기간 (최대 32점)
• 부양가족 수 (최대 35점)
• 청약통장 가입기간 (최대 17점)
• → 총점 84점 만점
• ※ 예: 10년 무주택 + 3인 부양가족 + 청약통장 10년 = 약 69점

• ✅ 추첨제 적용 대상
• 특별공급에서 잔여세대 또는 1순위 미달 시 일부 추첨제 운영
• ✨ 일반공급 50%, 신생아 우선공급 30%, 저축총액순 20% 추첨이니 나에게 유리한 방법을 고려해야 합니다!
• 😮 최근 공공분양 당첨 현황을 살펴보면 2500만원 이상의 예치금 보유, 당첨 커트라인은 60점 이상이기 때문에 무주택 기간과 부양 가족 수를 통한 가점 확보가 중요합니다!!

5. 특별공급 제도

• 공공청약에는 특별공급이라는 제도가 있어, 특정 계층에게 우선 공급됩니다.
• 주요 대상
• 신혼부부 : 혼인기간 7년 이내 무주택 세대
• 다자녀가구 : 만 19세 미만 자녀 2명 이상 무주택 세대
• 노부모 부양 세대 : 만 65세 이상 직계 존속 3년 이상 부양하고 있는 무주택 세대주
• 생애최초 주택구입자 : 무주택 세대, 소득세 5년 납부 필요
• 신생아 : 입주자 모집 공고일 기준 2년 미만 자녀
• 청년: 만 19세~39세 미혼 무주택자
• 장애인, 국가유공자 등 특별공급은 일반공급보다 당첨 가능성이 높기 때문에, 자격이 된다면 반드시 신청해보시는 것이 좋습니다.
• 😮보통 공공 청약의 경우 일반 공급 50%, 신생아 우선공급 30%, 저축 총액순 20%로 추첨이 진행됩니다. 
• ✨각 전형에 따라 가점순, 추첨순, 저축총액순 등 당첨자 선정방식이 다르니 꼭 입주자공고문을 꼼꼼히 살펴봐야합니다. 

6. 지역 우선공급과 공급순위

• 공공청약은 지역 거주자에게 우선 공급됩니다.
• 예를 들어 서울지역 공공분양의 경우, 서울시 1년 이상 거주자가 1순위가 됩니다.
• 🙄 청약통장 2년 이상 + 납입 24회 이상 + 무주택세대주 + 지역 거주자 1순위 내에서도 가점이 높을수록 유리하며, 미달 시 2순위에게 기회가 주어집니다.

7. 공공청약 당첨 전략

• 공공청약은 가점제 중심이기 때문에, 장기적인 전략이 필요합니다. 
• 청약통장 오래 유지 + 매달 납입
• 부양가족 수 포함 (혼인, 자녀 출산 등)
• 무주택 상태 유지
• 특별공급 대상 여부 파악
• 공고문 꼼꼼히 확인
• 또한 신혼희망타운 등 특정 유형은 혼인 기간, 소득기준, 자녀 수에 따라 유불리가 갈리므로 미리 계획을 세우는 것이 중요합니다.
• 😮 공공청약은 무조건 무주택 상태를 유지해야 합니다. 주택이 있는 경우에는 청약을 지원할 수 없어요!
• ✨ 민간청약의 경우는 유주택자도 청약이 지원가능합니다. 이건 2탄에서 자세히 알려드릴께요~

8. 공공청약에 자주 나오는 질문 (FAQ)

• Q. 청약통장 가입한 지 1년도 안 됐는데 신청 가능할까요?
• → 일부 특별공급은 예외 적용 가능하지만, 일반공급은 통상 최소 1~2년 이상 유지해야 합니다.
• Q. 부양가족 수는 어떤 기준으로 산정하나요?
• → 주민등록상 세대원 중 일정 기준을 충족한 가족만 포함됩니다. 예: 부모, 자녀 등
• Q. 무주택기간 산정 기준은?
• → 본인 명의 주택 보유 이력, 배우자의 보유 이력까지 포함하여 계산
• Q. 공공청약에 당첨되면 민영청약은 못하나요?
• → 일정 기간 동안 당첨 제한이 있습니다. 보통 5년 이내 당첨자는 청약 제한 대상입니다. 

🔐 실전 꿀팁

• 1. 가점 높이기 위한 실질적 방법들
• 부양가족 수 증가 아이 계획이 있다면, 출산 전보다 출생신고 완료 후 청약하는 것이 유리
• 부모님과 주소지를 합치면 부양가족 수 인정 가능 (단, 3년 이상 유지 필요)
• 2. 특별공급을 잘 활용하는 법
• 신혼부부 특별공급은 혼인신고 후 7년 이내여야 하며, 자녀 수에 따라 가점이 급변합니다.
• 생애최초 특별공급은 혼인·출산보다 ‘근로소득 증빙’이 핵심. 1년 이상 소득 있으면 유리.
• 청약 자격이 중복되는 경우, 가장 경쟁률 낮은 항목으로 신청하는 것이 좋습니다.
• 3. 지역 거주 우선 조건 ‘미리 대비’
• 해당 지역 1순위 되려면 청약 공고 기준으로 1년 이상 거주해야 하므로, 주소지를 미리 옮겨두는 것이 전략.
• 가족 중 1인이 미리 주소를 이전해 ‘우선공급 요건’을 갖추는 것도 방법입니다.
• 4. 미달 단지를 노리는 기회 전략
• 수도권 외곽·지방의 일부 공공분양 단지는 미달이 자주 발생합니다. 이런 단지는 1순위가 아니어도 당첨 가능.
• ‘서울만 고집하지 말고’, 경기 북부, 인천, 지방 광역시 등도 함께 살펴보면 당첨 확률이 올라갑니다.
• 5. 공고문에 숨겨진 '기회 조건' 찾기
• ‘전용면적 60㎡ 이하’ 세대에는 가점이 덜 중요하고 추첨제 비중이 큼 → 무가점자도 도전 가능 당첨 후 계약 포기 세대는 **무순위 청약(줍줍)**으로 다시 나오기도 하니, 주기적으로 확인 필요합니다.

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