임대사업자 (임대사업자 등록, 개인 임대사업자 등록, 주택 임대 사업자 등록)

2017년에 시작한 주택임대사업자 제도는 부동산 투기 활성화라는 명목 아래 세제 혜택이 줄어들면서 아파트가 제외되었었죠~ 부동산 임대업을 하려는 분들에게는 임대사업자 등록이 꼭 알아두셔야 하는 부분인데 오늘 그 이유와 내용에 대해서 정리해볼께요😊

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임대사업자란?

• 임대사업자는 상업용 부동산, 주택, 또는 기타 임대용 부동산을 소유하며 이를 임대하여 소득을 발생시키는 개인 또는 법인을 말합니다.
• 주택 임대사업자: 아파트, 오피스텔, 빌라 등 거주 목적으로 제공되는 부동산을 임대.
• 상가 임대사업자: 상업용 건물을 대상으로 임대소득을 발생.

임대사업자 등록의 필요성

종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등 각종 세금을 감면.

1) 종합부동산세 감면 - 등록된 임대주택은 종부세 과세 대상에서 제외되거나 세율이 낮아짐.

2) 취득세 감면 - 임대 목적으로 신규 주택 취득 시 취득세의 일부를 감면받을 수 있음.

3) 양도소득세 감면 -  의무 임대 후 매각 시 양도소득세가 감면되거나 면제될 수 있음.

4) 임대소득세 비과세 혜택 소형주택(85m² 이하)의 경우 임대소득이 일정 금액 이하일 때 비과세.

임대사업자 등록

• 준비물 임대사업자 등록을 위해서는 사전에 아래 서류를 준비해야 합니다.
• 본인 신분증: 주민등록증, 운전면허증, 또는 여권.
• 임대 대상 부동산 관련 서류 부동산 등기부등본.
• 매매 계약서(구매한 경우).
• 임대차 계약서(이미 임대 중인 경우).
• 사업자 등록 신청서 (지자체 또는 홈택스 제공).
• 주택임대사업자 등록 신청서 (주택 임대의 경우).

임대사업자 등록 절차

임대사업자 등록은 두 가지 주요 기관을 통해 진행됩니다.

• 1) 국세청 등록 (세무서 또는 홈택스) 
• 홈택스 홈페이지에서 계정 생성.
• 사업자 등록 신청
• 홈택스 로그인 후, ‘사업자등록 신청’ 메뉴 선택.
• 신청서 작성 및 제출 개인 정보, 부동산 정보, 임대 소득 정보 입력.
• 승인 완료
• 국세청에서 심사 후 사업자 등록번호 발급.
• 2) 지방자치단체 등록
• 주민센터 또는 시청의 부동산 관련 부서 방문.
• 신청서 작성
• 의무 임대 기간 및 임대 조건 작성.
• 임대차 계약 신고
• 등록 후 30일 이내 임대차 계약 내역 신고 필수.
• 등록증 수령
• 서류 심사를 통과하면 임대사업자 등록증 발급.

임대사업자 등록 후 의무 사항

1) 10년의 의무 임대 기간을 지켜야 함.

2) 임대료 상한제 준수 연 임대료 상승률은 5%를 초과할 수 없음. 또한 임대료 증액 후 1년 이내 임대료 증액 불가 

3) 임대차 계약 신고 신규 계약 또는 갱신 계약 시 반드시 신고해야 함.

4) 임대소득 신고 매년 5월, 종합소득세 신고 시 임대소득 포함.

주요 의무 사항	과태료
임대료 증액 제한 의무 - 5% 범위 초과하여 증액 불가	3,000만원 이하
임대의무기간 준수 의무 - 10년 임대 필수	임대주택당 3,000만원 이하
임대차계약 유지 의무 - 귀책사유 없는 임대차계약 해지, 계약 거절 불가	1,000만원 이하

임대사업자 제도부활

• 전용85 이하 아파트 세제 가액 기준 수도권 6억, 비수도권 3억 이하 주택 허용
• 신규 등록의 경우 주택 2호 이상 등록할 경우 가능
• 임대 의무 기간은 장기 10년 유지
• 다주택자, 법인 취득세 중과 완화 8~12% -> 4~6% 완화
• 재산세는 똑같은 주택 유형 2채 이상일 경우 혜택 가능 (아파트 한채+오피스텔 한 채는 해당 없음, 아파트 2채 또는 오프스텔 2채의 경우만 가능)
• 임대소득세 감면 (1호 임대 75%, 2호 임대 50%)
• 양도소득세 중과 배제 (=일반 과세) , 내가 거주하는 주택 1회 비과세 
• 임대인은 임대보증금에 대한 보증보험 가입 필수 

 

자주 묻는 질문

Q1. 개인과 법인의 임대사업자 등록 차이는 무엇인가요?

개인은 소규모 임대사업을, 법인은 대규모 사업을 목적으로 하며, 세율과 의무 사항에서 차이가 있음.

Q2. 등록하지 않고 임대 소득을 올리면 어떻게 되나요?

미등록 시 과태료 부과 및 세제 혜택 불가. 또한, 계약 관련 분쟁에서 법적 보호를 받지 못할 수 있음.

Q3. 등록 이후 중도 해지할 수 있나요?

가능하지만 의무 임대 기간을 지키지 않으면 세제 혜택이 환수될 수 있음.

임대사업자 등록 꼭 해야할까?

• 주택임대사업자가 분리과세로 임대소득세 신고하면 수입 1000만원까지는 세금을 내지 않아도 된다. (미등록사업자는 수입 400만원까지 세금 내지 않는다.) -> 세금을 확실히 줄일 수 있겠다.
• 주택임대소득은 2000만원 이하면 분리과세가 되고, 2000만원 초과하면 종합소득세 신고해야 한다. -> 85이하 주택, 임대개시일 기준 6억 이하, 의무임대기간 (10년이상), 임대료 증액 5% 기준을 지켰다면 소득세 감면 가능. 1호 75%, 2호 50% 
• 절세 효과는 충분히 있겠지만, 의무 사항이 너무나도 많은 현재... 아직 임대사업자 등록은 무리일 것 같다😥

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