DSR뜻, DSR계산기, DSR 3단계, 스트레스 DSR (+부린이도 이해🙆‍♀️)

부동산 투자나 대출을 고민할 때, 부동산 관련 규제들이 많아서 어려우셨나요? 😮

최근 정부의 대출 규제가 강화되면서 DSR은 단순한 숫자를 넘어, 부동산 거래와 금융시장 전반에 막대한 영향을 미치고 있습니다. 소득 대비 대출 한도가 엄격히 제한되며 부동산을 처음 시작하는 분들이라면 더욱 낯설고 어렵게 느껴질 수 있으실텐데 오늘은 부린이도 이해할 수 있도록 쉽게 설명해드릴께요😎

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DSR란, DSR계산기

DSR이란

• 총 부채 원리금 상환 비율
• 내가 가진 모든 빚을 갚는 데 드는 돈(원리금)이 내 연봉에서 차지하는 비율을 의미합니다.
• 😮 내가 버는 돈 중 얼마나 많은 부분을 빚 갚는 데 쓰고 있지? 라고 생각하면 쉽죠!
• ✅ DSR 계산에는 주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장 등 다른 모든 대출의 연간 원리금도 반영되요.
• 다음 대출들은 DSR 적용 대상에서 제외되니까 참고하세요.

DSR 규제는 뭘까?

• 정부가 "대출 받을 수 있는 한도를 소득에 맞춰 제한"하는 정책이에요.
• 단계별로 DSR 규제를 시행하고 있는데, 현재까지는 아직 DSR 2단계가 적용중입니다.
• 현재는 주택담보대출, 신용대출에 한해서 은행권 대출에 적용되고 있어요.
• ✅ DTI랑 DSR은 무슨 차이일까요? DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만, DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제입니다. 

스트레스 DSR이란?

• 스트레스 DSR은 금리가 올라갈 경우를 미리 가정해서 계산한 DSR이에요.
• 금리가 오르면 내가 매달 갚아야 하는 돈이 더 많아지겠죠? 이걸 미리 고려해서 대출자의 상환 능력을 테스트하는 거예요.
• 스트레스 DSR은 2024년부터 적용된 제도인데, 일반 DSR을 적용할 때보다 대출 이자율이 높아지고, 그만큼 대출받을 수 있는 한도도 줄어들게 되요.
• 보통 1.5%~3%p 사이에서 금리가 정해지고 있어요. 
• 🙄 "금리 올라가도 상환 가능한지?"를 확인하는 거라고 생각하면 쉽죠.
• 스트레스 DSR은 3단계로 진행되고 있어요. 
• 1단계는 은행권 주택담보대출에만 적용되었고, 이 때 스트레스 금리의 25%만 반영했죠. 
• 2단계는 2024년 9월부터 시행되고 있어요. 스트레스 금리의 50%인 0.75%p까지 가산금리가 올라갔고, 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출까지 포함되었어요. 
• 3단계는 2025년 7월부터 적용될 예정이죠. 이때는 스트레스 금리를 100% 반영한다고 합니다😢

DSR은 왜 중요할까요?

• 대출 한도를 결정해요.
• 은행은 대출을 해줄 때, 내 DSR이 높으면 돈을 더 빌려주지 않아요.
• 왜냐하면, DSR이 높다는 건 빚이 많아서 더 갚을 여력이 없다고 판단하기 때문이에요.
• 총 대출이 1억을 넘으면, DSR 40%까지만 대출 받을 수 있어요. 여기에는 전세대출, 소액 신용대출, 중도금 대출 등은 제외됩니다.
• ✅ 주택담보대출을 받으려면 1. 규제지역 여부 , 투기과열지구 여부에 따라서 LTV, DTI가 달라지기 때문에 함께 알아야 해요. 
• ✅ 신생아 특례 구입/전세 대출, 전세자금대출, 특례보금자리론은 DSR 적용에서 제외되요. 
• ✅ 개인이 총 대출 1억 원 넘게 빌릴 때는 DSR 40% (제 2금융권 50%)까지만 받을 수 있어요. 

DSR 계산 방법

• DSR=(상환액 연소득/ 모든 대출의 연간 원리금)×100
• 예를 들어보겠습니다!
• 내가 버는 돈(연소득): 5천만 원
• 갚아야 하는 대출의 1년 원리금: 1천만 원
• 원리금: 대출 원금(빌린 돈) + 이자(돈 빌린 대가)
• DSR=(1,000/5,000)×100=20%
• 즉, 내가 버는 돈 중 20%는 빚 갚는 데 쓰이고 있네요!

DSR 계산기 사용법

• 내 연봉 입력
• 대출 정보 입력
• 주택담보대출 원리금

DSR 낮추는 방법 빚 줄이기

• 신용대출이나 금리가 높은 대출을 먼저 갚아요.
• 필요 없는 대출은 미리 상환하거나 줄이는 게 좋아요.
• 추가 알바나 투잡을 해서 소득을 늘려보거나 연봉 협상도 최선을 다해서 해보세요.
• 금리가 더 낮은 대출 상품으로 바꾸면, 원리금 부담이 줄어들어요.

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